ARM

Cómo funcionan los ARMs: Características básicas

El período de ajuste
Con la mayoría de los ARM la tasa de interés y las mensualidades de la hipoteca varían cada año, cada tres años o cada cinco años.
Sin embargo algunos ARM sufren cambios de tasa y de pagos más frecuentes. El período entre un cambio de tasa y el próximo es denominado “período de ajuste.” Un préstamo con un período de ajuste de un año es llamado un ARM a un año y la tasa de interés puede cambiar una vez por año.

El índice
La mayoría de los acreedores sujetan los cambios de tasas de interés de los ARM a los cambios en una “tasa índice.” Estos índices generalmente suben y bajan junto con el movimiento de las tasas de interés. Si la tasa índice sube, también lo hará su tasa hipotecaria en la mayoría de los casos, y usted probablemente tendrá que pagar mensualidades más altas. Por el contrario, si la tasa índice baja, su mensualidad podría bajar.
Los acreedores basan las tasas de los ARM en una variedad de índices. Entre los índices más comunes se encuentran las tasas a uno, tres o cinco años de las Letras del Tesoro. Otro índice común es el costo promedio nacional o regional de fondos de asociaciones de ahorro y préstamo. Unos cuantos prestamistas usan su propio costo de fondos como índice, lo cual les brinda más control que el usar otros índices. Usted debería preguntar que índice será utilizado y la frecuencia con que éste cambia. También pregunte cuánto ha fluctuado en el pasado y dónde se anuncia.

El margen
Para establecer la tasa de interés en un ARM los acreedores le agregan a la tasa índice algunos puntos de porcentaje llamados el “margen.” El monto del margen puede variar entre un acreedor a otro pero usualmente es constante durante el plazo del préstamo.

Tasa índice + margen =Tasa de interés ARM

Digamos por ejemplo que usted está comparando ARM ofrecidos por dos acreedores distintos, ambos ARM tienen plazos de 30 años y un principal (cantidad solicitada en préstamo) de $65.000. (Todos los ejemplos usados en este folleto están basados en este principal con un plazo de 30 años. Tenga en cuenta que los montos de las mensualidades mostradas aquí no incluyen impuestos, seguro o alguna otra cosa similar.)

Ambos prestamistas usan la tasa a un año de las Letras del Tesoro como índice pero el primer acreedor usa un margen del 2% y el segundo acreedor usa un margen del 3%, aquí se ve cómo esa diferencia en el margen afectaría su pago mensual inicial.

Al comparar ARM tenga en cuenta tanto el índice como el margen para cada tipo u opción de préstamo, algunos índices serán por valores mayores pero generalmente conllevarán márgenes más bajos. Asegúrese de hablar del margen con su acreedor.

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Precauciones para el consumidor

Descuentos
Algunos acreedores ofrecen tasas iniciales de ARM que son más bajas que la suma del índice y el margen, estas tasas llamadas tasas descontadas a menudo son combinadas con grandes costos iniciales del préstamo (“puntos”) y con tasas mucho más altas una vez que el descuento se venza.

A menudo los descuentos muy grandes son dispuestos por el vendedor. El vendedor le abona una cantidad al acreedor para que éste último pueda ofrecerle a usted una tasa menor y mensualidades más bajas al inicio del plazo hipotecario. Este arreglo en inglés es denominado como “buydown” o sea, una tasa de interés reducida mediante el pago de puntos de descuento adicionales. El vendedor puede aumentar el precio de venta de la casa para cubrir el costo de la reducción de la tasa de interés.

Un acreedor puede usar una tasa inicial baja para decidir si aprueba o no su préstamo, basado en su capacidad de pago. Usted debe tener cuidado al considerar si tendrá la capacidad de confrontar los pagos en los años siguientes después que el descuento haya vencido y la tasa sea ajustada.

Así es cómo podría operar un descuento. Supongamos que la tasa de ARM prevaleciente a un año (tasa índice más margen) es del 10%. Pero su acreedor está ofreciendo una tasa del 8% para el primer año. Con la tasa del 8%, su mensualidad para el primer año sería de $476,95.
Pero no olvide que con un ARM descontado, lo más probable es que su pago inicial se mantendrá a $476,95 por sólo 12 meses, y que todos los ahorros durante el período de descuento pueden ser recuperados durante el plazo del préstamo o pueden ser incluidos en el precio de compra de la vivienda. De hecho, si usted compra una casa usando esta clase de préstamo, corre el riesgo de...

“Shock” de pago

El “shock” de pago puede ocurrir si su pago de la hipoteca sube bruscamente con el primer ajuste. Veamos qué ocurriría en el segundo año si la tasa de su ARM descontada al 8% subiera hasta la tasa prevaleciente del 10%.

Como muestra el ejemplo aún si la tasa índice se mantiene igual su mensualidad subiría de $476,95 a $568,82 en el segundo año.

Supongamos que la tasa índice sube 2% en un año y que la tasa del ARM aumenta a 12%

Eso resulta en un aumento de casi $200 en su pago mensual. Usted puede ver lo que ocurriría si usted elige una ARM debido a una tasa inicial baja. Usted puede protegerse de grandes aumentos buscando una hipoteca con características definidas a continuación que pueden reducir este riesgo.

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¿Cómo puedo reducir mi riesgo?

Además de ofrecer un límite de tasas global la mayoría de las ARM también tienen “topes” que protegen a los prestatarios de aumentos extremos en las mensualidades. Otras le permiten a los prestatarios convertir un ARM a una hipoteca con tasa fija. Mientras que los ARM pueden ofrecerle beneficios reales también pueden costar más o pueden conllevar a factores específicos como una amortización negativa.

Tope de tasas de interés

Un tope de tasa de interés limita la cantidad de aumento de su tasa de interés. Existen dos tipos de topes de interés:

• Topes periódicos: limitan el incremento de las tasas de interés de un período de ajuste al otro.
• Topes globales: limitan el incremento de las tasas de interés durante el plazo del préstamo.

Por ley casi todas los ARM deben tener un tope global. Muchas tienen un tope periódico.

Supongamos que usted tiene un ARM con un tope de tasa de interés periódico del 2%. En el primer ajuste la tasa índice sube 3%. El ejemplo muestra lo que ocurre.

Una disminución en las tasas de interés no siempre conduce a una disminución de los pagos mensuales, de hecho con algunos ARM que tienen topes de tasa de interés el monto de su pago puede aumentar aunque la tasa índice haya permanecido igual o haya bajado. Esto puede ocurrir cuando un tope de tasa de interés ha estado manteniendo su tasa de interés por debajo de la suma del índice más el margen. Si un tope de tasa mantiene su tasa de interés baja los aumentos en la tasa índice que no fueron aplicados debido al tope pueden conducir ajustes en las tasas en el futuro.

Con algunos ARM, los pagos pueden
aumentar aún cuando la tasa índice siga
siendo la misma o disminuya.

Para demostrar cómo funcionan los sobrantes el índice en el siguiente ejemplo aumenta 3% durante el primer año. Dado que este ARM limita los aumentos de tasas a 2% en cualquier momento dado la tasa es ajustada sólo 2% alcanzando al 12% para el segundo año, sin embargo el restante 1% de aumento en el índice sobra para la próxima vez que el acreedor pueda ajustar las tasas; Entonces cuando el acreedor ajusta la tasa de interés para el tercer año esta aumenta 1% alcanzando el 13% aunque no haya cambios en el índice durante el segundo año.

En general la tasa de su préstamo puede subir en cualquier fecha programada de ajuste cuando el índice más el margen sean más alto que la tasa que usted este pagando antes del ajuste.

El próximo ejemplo muestra como un tope de tasa global del 5% afectaría su préstamo. Digamos que la tasa de interés aumenta 1% en cada uno de los primeros diez años con un tope global del 5%, su pago jamás excedería los $813,00—comparado con los $1.008,64 que habría alcanzado en el décimo año basado en una tasa de interés del 19%.